상가 증여세 계산법과 절세 전략｜세율·공제·사전 증여 팁

 

상가 증여, 세금부터 계산해야 합니다

상가를 가족이나 자녀에게 증여할 경우 증여세 부담이 상당할 수 있습니다. 주택과 달리 상가는 임대수익이 발생하는 상업용 부동산이기 때문에 시가 평가, 증여세율, 공제 활용이 절세에 큰 영향을 미칩니다.

이번 글에서는 상가 증여세 계산법과 절세 전략을 단계별로 정리하겠습니다.

 

 

 

상가 증여세 계산 구조

1. 증여재산 평가

• 시가 원칙: 증여일 전후 6개월 내의 실거래가, 감정평가가, 경매가 등
• 시가 산정이 어려울 경우 국세청 기준시가 적용
• 시세보다 기준시가가 낮으면 세액 절감 가능

2. 증여세율

과세표준	세율	누진공제
1억 이하	10%	0
1억~5억	20%	1,000만 원
5억~10억	30%	6,000만 원
10억~30억	40%	1억 6,000만 원
30억 초과	50%	4억 6,000만 원

3. 증여재산공제

• 직계존비속: 성인 자녀 5천만 원, 미성년자 2천만 원
• 배우자: 6억 원
• 10년간 합산 기준

4. 계산 예시

시가 8억 상가, 성인 자녀에게 증여 시:

1. 과세가액: 8억 – 공제 5천만 원 = 7억 5천만 원
2. 세율: 30% 구간 → 세액 2억 2,500만 원
3. 누진공제: –6,000만 원 → 최종 1억 6,500만 원

절세 전략 – 증여세 부담 줄이는 방법

1. 분할 증여

• 10년 단위로 나누어 증여하면 공제액을 반복 적용 가능
• 예: 4억씩 2회 증여 → 총 공제 1억 원 적용

2. 기준시가 활용

• 기준시가가 시세보다 낮을 경우 감정평가 없이 기준시가로 신고
• 다만, 임대료 시세가 높으면 과세당국의 시가 보정 가능성 주의

3. 부채 승계 증여

• 상가 대출을 함께 넘기면 과세표준에서 부채금액 차감
• 예: 8억 상가에 3억 대출 → 과세표준은 5억

4. 임대수익 구조 조정

• 증여 직전 임대료를 낮춰 상가 평가액을 줄이는 방법
• 단, 시가 산정 시 실제 거래사례와 비교될 수 있으니 주의

 

 

상가 증여는 시기와 구조 설계가 핵심

상가 증여세는 시가·공제·부채·분할의 조합에 따라 세금 차이가 큽니다. 사전에 10년 단위 증여 계획과 부채 구조를 설계하면 합법적으로 세 부담을 줄일 수 있습니다.

세무사와 상담해 시뮬레이션을 진행하고, 증여 전후로 상가 가치 변동과 임대료 변화까지 고려하는 것이 안전합니다.