월세 수익 세금 계산법｜임대소득세·건보료·지방세까지 총정리

 

월세 수익, 세금 구조부터 알아야 합니다

월세를 받기 시작하면 단순히 ‘매달 현금이 들어온다’는 기쁨보다 세금과 4대 보험 부담을 먼저 계산해야 합니다.

특히 2019년 이후부터는 연 2,000만 원 이하의 월세 수익도 과세 대상이 되어 임대사업자 등록 여부와 금액에 따라 세금 구조가 달라집니다.

이번 글에서는 월세 수익에 부과되는 세금 종류와 계산 예시를 정리하겠습니다.

 

 

 

월세 수익에 부과되는 세금 종류

1. 임대소득세

• 과세 기준: 연간 임대소득이 2,000만 원 이하라도 과세
• 2,000만 원 이하: 분리과세 선택 가능 (세율 14% + 지방세 1.4%)
• 2,000만 원 초과: 종합과세 (종합소득세율 6%~45%)

예시: 연 1,200만 원 월세 수익 → 세금 약 184만 원(분리과세 기준)

2. 지방소득세

• 임대소득세의 10% 부과
• 분리과세 시 14% + 지방세 1.4% = 총 15.4% 부담

3. 종합소득세

• 다른 소득과 합산해 6%~45% 누진세율 적용
• 연 임대소득 2,000만 원 초과 시 의무 적용

4. 건강보험료

• 연 임대소득 2,000만 원 초과 시 지역가입자 건보료 부과
• 과세표준에 따라 월 수만 원~수십만 원까지 추가 부담

5. 부가가치세

• 주거용 월세: 부가세 비과세
• 상가·사무실 월세: 부가세 10% 부과 가능 (임차인 부담)

 

 

세금 계산은 ‘연 임대소득 + 다른 소득’ 기준으로

월세 수익의 세금은 연간 임대소득 규모, 주택·상가 여부, 다른 소득 유무에 따라 달라집니다.

월세를 받기 전에는 반드시 분리과세 vs 종합과세 중 어떤 방식이 유리한지 시뮬레이션을 해보고, 건강보험료 변동까지 고려해야 합니다.

특히 상가 월세는 부가세까지 포함되므로 임차인 계약 시 세금 구조를 명확히 안내하는 것이 중요합니다.