깡통전세 구별법｜이 조건이면 반드시 피하세요

 

깡통전세란 무엇인가?

깡통전세란 집값보다 전세보증금이 더 높거나 비슷해, 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 위험이 큰 상황을 말합니다. 겉보기에는 정상적인 계약처럼 보여도, 실제로는 세입자가 보증금을 회수하지 못하는 피해로 이어지기 쉽습니다. 특히 집값 하락기에는 깡통전세 위험이 더 커지므로 계약 전 철저한 확인이 필요합니다.

 

 

깡통전세를 구별하는 핵심 조건

1. 주변 시세보다 지나치게 높은 전세가

같은 단지, 같은 평형대보다 전세가가 유독 높게 책정된 경우 깡통전세일 가능성이 큽니다. 전세금이 시세와 크게 차이나는지 반드시 비교해야 합니다.

2. 집값 대비 전세가율 80% 이상

전세가율이란 매매가 대비 전세가 비율을 의미합니다. 보통 70%를 넘어가면 위험 신호로 보며, 80% 이상이면 깡통전세일 가능성이 매우 높습니다.

3. 다가구·다세대 주택의 과도한 전세금

다가구나 다세대 주택은 세입자가 여러 명이다 보니, 전세보증금 총액이 건물 시세를 초과하는 경우가 많습니다. 이 경우 집이 경매로 넘어가도 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.

4. 근저당 설정 과다

등기부등본에서 근저당이나 압류 내역이 많다면 집주인의 채무 상황이 불안정하다는 신호입니다. 집값에서 근저당 금액을 뺀 나머지가 세입자의 보증금을 안전하게 담보할 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.

5. 보증보험 가입 불가 주택

주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증보험에 가입할 수 없는 집은 피하는 것이 안전합니다. 보증보험이 안 된다는 것은 이미 위험 요인이 있다는 의미이기 때문입니다.

안전한 전세 계약을 위한 체크리스트

• 등기부등본 열람 후 근저당·압류 여부 확인
• 주변 시세와 전세금 비교
• 전세가율 70% 이하인지 검토
• 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
• 계약서에 확정일자와 전입신고 필수

 

 

깡통전세는 사전에 피하는 것이 답

깡통전세는 한 번 피해를 입으면 보증금 전액을 잃을 수 있는 심각한 문제입니다. 계약 전 시세, 전세가율, 근저당, 보증보험을 꼼꼼히 확인하는 것만으로도 대부분의 위험을 피할 수 있습니다. 특히 보증보험이 안 되는 집이라면 과감히 피하는 것이 가장 현명한 선택입니다. 몇 가지 확인 절차가 다소 번거롭더라도, 그것이 수억 원의 보증금을 지키는 최선의 방법이라는 점을 기억해야 합니다.