종합부동산세 기준 쉽게 이해하는 방법

 

종합부동산세, 왜 알아야 할까?

부동산 보유자가 늘어나면서 매년 여름이 되면 화제가 되는 세금이 있습니다. 바로 종합부동산세(이하 종부세)입니다. 이름은 어렵게 들리지만 사실 기준을 이해하면 구조가 단순합니다. 종부세는 고가의 주택이나 다주택자에게 부과되는 보유세로, 세부 내용을 잘 모르면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

오늘은 전문가의 시선으로, 종부세의 기준과 계산 방식을 쉽게 풀어드리겠습니다.

TIP 요약: 종부세는 “공시가격 합산 금액”이 일정 기준을 초과할 때 부과됩니다.
👉 즉, ‘보유 주택 수’와 ‘공시가격 합계’가 핵심입니다.

 

 

1. 종합부동산세의 기본 개념

• 재산세 vs 종부세: 재산세는 모든 주택 보유자에게 부과되지만, 종부세는 일정 기준 이상일 때만 추가로 내는 세금입니다.
• 납부 주체: 일정 기준을 초과한 주택 보유자 또는 토지 보유자
• 과세 주체: 국세청(재산세는 지방세, 종부세는 국세)

2. 과세 기준 금액

구분	과세 기준
일반 1주택자	공시가격 합계 12억 원 초과
조정대상지역 2주택자 이상	공시가격 합계 6억 원 초과
일반 다주택자	공시가격 합계 6억 원 초과

체감 예시: “서울 강남에 아파트 1채(공시가격 14억 원)를 가진 경우 → 종부세 대상.
경기도에 아파트 2채, 각각 3억·4억 원이라면 합산 7억 원 → 역시 종부세 대상.”

3. 종부세 계산 구조

종부세 계산은 다음 4단계로 이해하면 쉽습니다.

1. 공시가격 합계
2. 기본 공제액(1주택 12억, 다주택 6억) 차감
3. 공정시장가액비율(2025년 현재 80%) 곱하기
4. 누진세율 적용 후 세액 산출

예시 계산:
공시가격 합계 15억 원(1주택자) → 12억 원 공제 = 3억 원
3억 × 공정시장가액비율 80% = 2억 4천만 원
과세표준 2억 4천만 원에 해당 세율 적용 → 종부세 산출

4. 세율 구조

종부세율은 보유 주택 수와 과세표준 구간에 따라 달라집니다.

• 1주택자: 0.5% ~ 2.7%
• 다주택자: 1.0% ~ 5.0% (조정대상지역 중과 적용 가능)

즉, 같은 공시가격이라도 1주택자는 부담이 상대적으로 적고, 다주택자는 세율이 더 높습니다.

 

 

5. 종부세 절세 포인트

• 1주택 장기보유·거주 공제: 5년 이상 보유 + 5년 이상 거주 시 공제율 최대 80%
• 합산 관리: 세대 기준 합산이므로 가족 간 주택 분산 보유 여부 확인 필요
• 임대 등록: 일정 요건 충족 시 세제 혜택 가능

6. 전문가가 권장하는 체크리스트

• 내 주택의 공시가격 합계가 6억 원(다주택) 또는 12억 원(1주택)을 넘는지 확인
• 국세청 홈택스 종부세 계산기 활용
• 보유 주택 수와 지역에 따른 세율 확인
• 장기보유·거주 공제 요건 충족 여부 검토
• 세무사 상담으로 절세 전략 점검

 

 

핵심 정리

종합부동산세는 복잡해 보이지만, 핵심은 단순합니다.

• 1주택 12억, 다주택 6억 초과 시 과세
• 공시가격 → 공제 → 공정시장가액비율 → 세율 구조
• 1주택자 공제 혜택 크고, 다주택자는 중과 부담
• 장기보유·거주 요건 충족 시 절세 가능

즉, 내 주택의 공시가격 합계를 기준으로 종부세 여부를 판단하면 됩니다. 여기에 보유 수와 거주 조건을 더하면, 종부세 구조는 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.