1주택자 양도세 비과세 조건 정리

 

1주택자 양도세 비과세, 왜 중요한가?

집을 팔 때 가장 부담되는 세금 중 하나가 양도소득세입니다. 하지만 일정 조건을 충족한 1주택자는 양도세를 내지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조건을 제대로 이해하지 못하면 수천만 원의 세금을 추가로 낼 수 있기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.

오늘은 전문가의 시선으로, 1주택자 양도세 비과세 조건을 쉽게 정리해드립니다.

TIP 요약: 1주택자는 2년 이상 보유 + 실거주 조건을 충족하면 대부분 양도세 비과세가 가능합니다.
👉 단, 예외 상황(일시적 2주택, 조정대상지역 등)은 반드시 체크해야 합니다.

 

 

1. 기본 비과세 요건

• 보유 요건: 최소 2년 이상 보유
• 거주 요건: 조정대상지역은 2년 이상 실제 거주 필요
• 대상 주택: 양도일 현재 국내 1주택자여야 함
• 양도가액 제한: 12억 원 이하 (2021년 개정 기준)

2. 예외적으로 인정되는 경우

다음과 같은 경우에는 1주택 비과세 요건이 완화되거나 적용이 달라질 수 있습니다.

• 일시적 2주택: 새 집을 취득한 뒤 2년 내 기존 주택을 처분하면 비과세 가능
• 혼인·상속: 혼인으로 2주택이 된 경우, 5년 내 1주택을 처분하면 비과세
• 농어촌주택 보유: 일정 요건을 충족하면 별도 주택으로 보지 않음

3. 실제 사례로 이해하기

사례	조건 충족 여부	결과
서울 아파트 1채, 3년 보유·2년 거주	보유·거주 요건 충족	비과세
조정대상지역 1채, 3년 보유·거주 1년	거주 요건 미충족	과세
신혼부부가 혼인으로 2주택, 3년 내 기존 주택 매도	혼인 예외 규정 적용	비과세

 

 

4. 양도가액 기준 (12억 원)

2021년 개정으로 1주택 비과세 기준 금액이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향되었습니다. 양도 차익이 크더라도 주택 가액이 12억 원 이하라면 비과세가 적용됩니다.

예를 들어, 6억 원에 취득한 주택을 11억 원에 매도했다면, 양도차익은 5억 원이지만 주택가액이 12억 원 이하이므로 비과세입니다.

5. 전문가가 강조하는 체크포인트

• 조정대상지역은 반드시 실거주 2년 충족
• 일시적 2주택 비과세는 기한 내 처분 여부 확인
• 양도가액 12억 원 초과 시 과세
• 해외 주택은 비과세 요건에 포함되지 않음

6. 제가 경험한 실제 케이스

제가 상담했던 한 사례에서는, 의뢰인이 서울 강북의 아파트를 3년 보유했지만 거주를 1년만 한 상태였습니다. 조정대상지역이었기 때문에 2년 거주 요건을 충족하지 못해 과세 대상이 되었죠. 결과적으로 수천만 원의 세금을 부담해야 했습니다.

반대로, 경기도 소재 1주택을 4년간 보유·3년간 거주한 사례에서는 양도가액이 11억 원이었음에도 비과세 적용을 받아 세금을 전혀 내지 않았습니다.

 

 

핵심 정리

1주택자 양도세 비과세의 핵심은 다음 네 가지입니다.

• 보유 2년 이상
• 조정대상지역은 거주 2년 이상
• 양도가액 12억 원 이하
• 예외 상황(일시적 2주택, 혼인, 상속 등) 체크

즉, 단순히 “1주택이니까 비과세겠지”라고 생각하면 위험합니다. 보유 기간, 거주 요건, 금액 요건을 모두 충족해야만 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.