전세사기 당하지 않기 위해 직접 확인한 방법

 

전세사기, 왜 이렇게 늘어날까?

최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 사회적 문제로 떠올랐습니다. 국토교통부 통계에 따르면, 2023년 전세사기 신고 건수는 전년 대비 약 40% 증가했습니다. 특히 깡통전세(집값보다 보증금이 높은 경우)나 갭투자를 통한 사기 사례가 많아, 세입자가 사전에 꼼꼼히 확인하지 않으면 큰 피해로 이어질 수 있습니다.

저 역시 전세 계약을 준비하면서 ‘혹시 사기를 당하지 않을까?’ 하는 불안이 컸습니다. 그래서 직접 하나하나 확인하며 안전하게 계약을 진행했고, 그 경험을 바탕으로 전세사기를 예방하는 구체적인 방법을 정리했습니다.

 

 

 

① 등기부등본 확인

전세 계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아야 합니다. 등기부등본을 보면 해당 주택의 소유자가 누구인지, 근저당이나 압류가 걸려 있는지를 알 수 있습니다.

• 소유자와 계약자가 일치하는지 확인
• 근저당 설정 금액 + 보증금이 시세의 70%를 넘지 않는지 체크
• 가압류, 가처분, 경매 진행 여부 확인

전문가 팁: 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급 가능하므로 계약 직전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.

② 건축물대장과 토지대장 열람

등기부등본만으로는 충분하지 않습니다. 건축물대장과 토지대장을 함께 확인하면 건물이 합법적으로 지어진 것인지, 불법 증축 여부는 없는지 확인할 수 있습니다.

특히 다세대주택이나 원룸의 경우, 불법 증축된 부분은 전입신고나 확정일자가 거부될 수 있어 반드시 확인해야 합니다.

③ 전입신고와 확정일자

계약을 마쳤다면 가장 먼저 할 일은 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지는 세입자의 보증금을 법적으로 보호해 주는 최소한의 장치입니다.

• 전입신고: 주민센터에서 주소 이전 신고
• 확정일자: 임대차계약서에 도장을 받아 법적 효력 확보

이 두 절차를 마쳐야 대항력과 우선변제권이 생겨 경매 상황에서도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

 

④ 전세보증금 반환보증 가입

제가 가장 마음이 놓였던 부분은 바로 전세보증금 반환보증에 가입했을 때였습니다. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사 등에서 상품을 제공하며, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 대신 반환해 줍니다.

체험담: 보험료가 아깝다고 생각했는데, 실제로 주변에서 사기 피해를 본 사례를 듣고 나니 이 가입이 가장 현명한 선택이었습니다.

⑤ 집 시세와 전세가율 확인

전세가율(전세금 ÷ 매매가)이 지나치게 높은 주택은 위험합니다. 일반적으로 80% 이상이면 깡통전세 위험이 있다고 봅니다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 매매가 확인
• KB시세, 네이버 부동산 등 시세 비교

제가 본 집은 전세가율이 70%대라 상대적으로 안전했지만, 90%에 육박하는 매물도 많았기에 계약을 피했습니다.

⑥ 임대인의 신용과 세금 체납 여부 확인

임대인이 세금을 체납하면 집이 압류될 수 있어요. 최근에는 임차인이 임대인의 세금 체납 사실을 확인할 수 있는 제도가 마련돼 있습니다. 계약 전 반드시 확인하는 것이 안전합니다.

⑦ 현장 방문과 주변 확인

서류만 보지 말고 직접 현장을 확인하는 것도 중요합니다. 실제로는 임대인과 연락이 잘 안 되거나, 주변에서 “세입자가 자주 바뀐다”는 말이 들리면 위험 신호일 수 있습니다.

⑧ 제가 직접 지킨 체크리스트

• 등기부등본 최신본 확인
• 건축물대장·토지대장 열람
• 전입신고 및 확정일자 즉시 신청
• 전세보증금 반환보증 가입
• 전세가율 80% 이하 주택 선택
• 임대인 체납 여부 확인
• 현장 방문 및 주변 탐문

체험담: 이 과정을 모두 거치니 계약 과정은 조금 번거로웠지만, 안심하고 입주할 수 있었습니다.

 

 

⑨ 전문가 의견

대한법률구조공단과 국토부 자료에 따르면, 전세사기 피해자 대부분은 “등기부등본과 보증보험 가입” 단계를 소홀히 한 것으로 나타났습니다. 즉, 기초적인 확인 절차만 철저히 지켜도 상당수 피해는 예방할 수 있다는 의미입니다.

핵심 정리

전세사기를 예방하려면 ‘꼼꼼한 확인’이 무엇보다 중요합니다.

• 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 확인
• 전입신고와 확정일자로 권리 보호
• 전세보증금 반환보증 가입으로 안전장치 마련
• 전세가율과 임대인 신용 상태 점검

저처럼 계약 전 체크리스트를 만들고 하나하나 확인한다면, 불안한 마음을 덜고 안전하게 전세계약을 진행할 수 있습니다.