공매 투자 실패 사례와 주의할 점

 

공매 투자, 싸게 산다고 무조건 성공은 아닙니다

부동산 시장이 조정기에 들어서면서 공매 투자에 관심을 가지는 분들이 많아졌습니다. 공매는 경매보다 절차가 간단하고 낙찰 확률이 높아 보이지만, 실제로는 정보 비대칭과 법적 리스크가 숨어 있습니다.

저 역시 공매 투자에 처음 도전했을 때, “싸게 낙찰만 받으면 수익이 생기겠지”라는 생각으로 접근했다가 예상치 못한 손실을 본 경험이 있습니다. 이번 글에서는 그 실제 사례와 함께, 초보 투자자들이 반드시 주의해야 할 핵심 포인트를 정리했습니다.

 

 

 

1. 공매 투자란 무엇인가?

공매(公賣)는 국가나 공공기관이 체납세금 또는 압류재산을 매각하는 절차를 말합니다. 대표적인 플랫폼은 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 ‘온비드(ONBID)’이며, 일반인도 회원가입만 하면 입찰에 참여할 수 있습니다.

• 주체: 캠코, 지방자치단체, 국세청 등
• 입찰 방식: 인터넷 입찰(온비드)
• 보증금: 입찰가의 10%
• 낙찰 후 5일 이내 잔금 납부

절차는 경매보다 단순하지만, 그만큼 **현장 점검과 권리분석**이 필수입니다.

2. 실제 공매 투자 실패 사례

① 사례 요약

• 물건: 수도권 소재 소형 상가 (감정가 1억 5천만 원)
• 낙찰가: 1억 1천만 원 (약 27% 저렴)
• 입찰자: 개인 투자자 B씨

B씨는 공매 사이트 ‘온비드’에서 감정가보다 4천만 원 저렴한 가격으로 낙찰받았습니다. 하지만 잔금 납부 후 현장을 방문하자, 예상치 못한 문제가 발견되었습니다.

② 문제 1 – 점유자 퇴거 문제

공매 물건에는 법원의 인도명령 제도가 적용되지 않습니다. 즉, 점유자가 있다면 직접 명도 협상을 해야 하며, 강제퇴거 절차는 일반 민사소송으로 진행해야 합니다.

• 해당 상가는 기존 임차인이 계약 기간이 끝났음에도 퇴거를 거부
• 명도 소송까지 6개월 이상 소요
• 소송 비용 및 변호사 비용 약 200만 원 발생

이로 인해 계획했던 임대 개시 시점이 1년 가까이 지연되면서, 기대 수익이 거의 사라졌습니다.

 

 

③ 문제 2 – 관리비 및 체납금 부담

공매의 가장 큰 함정은 체납 관리비·세금이 승계될 수 있다는 점입니다. 공매는 경매와 달리, 매각으로 인한 ‘기존 권리 소멸’이 자동 적용되지 않습니다.

• 관리비 체납금: 280만 원
• 재산세 체납금: 150만 원
• 총 추가비용: 약 430만 원

결국 실제 총 매입금액은 1억 1천만 원 + 430만 원 + 소송비용 200만 원 = 1억 1,630만 원으로, 시세 대비 메리트가 거의 사라졌습니다.

3. 공매 초보자가 놓치기 쉬운 리스크

• ① 점유자 정보 부족 – 현장 조사 없이 입찰했다가 명도 불가 상황 발생
• ② 세금 체납 승계 – 공매는 선순위 세금이 낙찰자에게 인수될 수 있음
• ③ 현황 불일치 – 등기상 ‘창고’인데 실제로는 불법 용도변경 건물
• ④ 낙찰 후 철회 불가 – 낙찰 후 단순 변심이나 문제 발견 시 취소 불가능

TIP: 공매는 ‘현장조사 + 서류확인’이 생명입니다. 감정가 대비 할인율보다, 점유·체납·용도 리스크를 먼저 확인해야 합니다.

4. 실패하지 않기 위한 공매 접근법

① 현장조사 필수

• 주소지 방문 후 점유자, 관리소, 이웃을 통해 실제 거주 여부 확인
• 건물의 용도와 등기사항이 일치하는지 체크

② 체납내역 확인

• 관리사무소 또는 관할 구청에 문의해 관리비·재산세 체납 내역 확인
• 등기부상 압류 외에도 ‘미고지 세금’이 존재할 수 있음

③ 입찰 전 시세조사

• 국토부 실거래가, 인근 거래 사례 확인
• 공매는 감정가 기준일이 1년 이상 이전인 경우가 많으므로 시세차이 점검 필수

 

 

④ 낙찰 후 자금 계획

• 잔금 납부 기한이 짧기 때문에, 자금 조달계획 미리 준비
• 낙찰가 대비 15~20%의 예비비(체납금·수리비 등) 확보

5. 실제 투자 손익 계산 예시

항목	금액(원)	비고
낙찰가	110,000,000	감정가 대비 -27%
체납금	4,300,000	관리비 + 재산세
명도비용	2,000,000	변호사 및 소송비용
총투자금	116,300,000	실질 매입가
현재 시세	117,000,000	이익 70만 원 수준

표면적으로는 ‘낙찰 성공’이지만, 실제로는 이익이 거의 없는 구조였습니다. 즉, 공매는 수익보다 리스크 관리가 먼저라는 점을 절실히 깨달았습니다.

6. 마무리 – 공매는 경험이 곧 리스크 관리입니다

공매는 정보 접근만 제대로 해도 충분히 좋은 기회가 될 수 있습니다. 하지만 단 한 번의 실수로, 싸게 샀다고 생각한 물건이 ‘리스크 덩어리’로 바뀔 수 있습니다.

처음 공매에 도전한다면, 1~2회는 실제 입찰 대신 관전자로 참여하면서 감을 익히고, 권리분석과 현장확인을 병행하는 것이 좋습니다.

결국 공매 투자의 핵심은 “얼마나 싸게 샀느냐”가 아니라 “얼마나 정확하게 알고 샀느냐”입니다. 공매는 싸게 사는 기술보다, 위험을 피하는 전략이 더 중요합니다.