공매 투자 실패 사례와 주의할 점

 

공매 투자, 싸게 샀다고 다 좋은 건 아니었어요

요즘 부동산 시장이 조용해지면서 공매 투자에 도전하는 분들이 많아요. 저도 몇 년 전 “시세보다 싸게 살 수 있다”는 말에 혹해서 공매에 직접 참여해봤는데, 결론부터 말하자면 쉽지 않았습니다.

오늘은 그때의 실패 사례와 배운 점을 솔직하게 공유하면서, 공매를 준비하는 분들이 놓치기 쉬운 주의 포인트를 정리해봤어요.

 

 

1. 공매가 뭐길래 이렇게 인기일까?

공매는 국가나 공공기관이 압류한 재산을 온라인 경매로 판매하는 제도예요. 대표적으로는 캠코(한국자산관리공사)가 운영하는 온비드(ONBID) 사이트가 있어요.

• 일반인 누구나 참여 가능 (회원가입 후 바로 입찰)
• 최저입찰가 공개로 ‘시세보다 저렴한 물건’ 낙찰 가능
• 입찰보증금: 보통 낙찰가의 10%

경매보다 절차가 간단해 보여서 초보자들이 접근하기 쉬운데, 그만큼 확실한 준비 없이 참여하면 리스크도 큽니다.

2. 제가 실제로 겪은 공매 투자 실패 사례

① 사건의 시작 – 너무 싸서 덜컥 입찰

3년 전쯤, 캠코 온비드에서 시세 1억 5천만 원짜리 소형 상가가 최저가 1억 1천만 원으로 나와 있었어요. 사진도 깨끗했고 “이건 무조건 이득이다” 싶어서 바로 입찰했죠.

결과는 낙찰 성공! 당시엔 “드디어 나도 부동산 투자자다!” 하는 마음으로 들떴습니다. 그런데 문제는 그다음부터 시작됐어요.

② 문제 1 – 세입자 퇴거가 안 됨

현장에 가보니 기존 세입자가 여전히 영업 중이었어요. “공매니까 자동으로 명도되겠지”라고 생각했는데, 공매는 법원의 강제 인도명령 제도가 없습니다.

• 결국 명도소송 진행 (기간 6개월)
• 소송 비용 및 변호사비 약 200만 원 추가

그동안 상가를 사용할 수도, 임대를 줄 수도 없었어요. 공실로 반년 넘게 유지비만 나갔죠.

③ 문제 2 – 숨은 관리비와 세금 체납

등기상 권리 문제는 깨끗했는데, 나중에 알고 보니 관리비 체납금 300만 원과 재산세 체납 100만 원이 있더라고요. 공매는 경매와 달리 이런 비용이 자동 소멸되지 않아요.

결국 제가 대신 납부해야 했고, 낙찰가 외에도 총 400만 원 추가 지출이 생겼어요.

 

 

④ 결과적으로 남은 건?

처음엔 1억 1천만 원에 샀지만, 명도비·체납금·수리비 등을 합치니 실제 총 투자금은 1억 1,800만 원. 현재 시세는 1억 2천만 원 정도라 사실상 수익은 거의 0원이었어요.

항목	금액(원)	비고
낙찰가	110,000,000	최저가 낙찰
명도비용	2,000,000	소송 및 변호사비
체납금	4,000,000	관리비 + 재산세
수리비	1,000,000	기본 정비
총 투자금	118,000,000	실질 매입가

3. 초보자가 놓치기 쉬운 공매 주의 포인트

• ① 점유자 확인은 필수 – 현장 방문해서 실제 거주자·영업자 확인하기
• ② 체납금 확인 – 관리사무소, 구청 세무과에 미납 내역 문의
• ③ 감정가 맹신 금지 – 공매 감정가는 1년 이상 지난 경우도 많아요
• ④ 낙찰 후 철회 불가 – 단순 변심이나 문제 발견으로 취소 안 됨

TIP: 공매는 법원이 아닌 행정기관 주도 절차라서, 권리보호 장치가 상대적으로 약해요. ‘싼 이유’를 먼저 분석하는 게 안전한 투자 시작입니다.

4. 그래도 공매를 하고 싶다면 이렇게 해보세요

1. 1단계: 온비드 사이트에서 관심 지역 물건 검색
2. 2단계: 현장 방문 + 관리사무소 문의로 점유 및 체납 확인
3. 3단계: 유사 물건 실거래가 비교로 적정 입찰가 산정
4. 4단계: 입찰보증금(10%) 입금 후 입찰 참여
5. 5단계: 낙찰 후 잔금 납부 전, 추가 리스크 재점검

 

 

5. 마무리 – 싸게 사는 것보다 ‘안전하게 사는 것’이 먼저예요

공매는 분명 매력적인 투자 방식이에요. 하지만 직접 해보니, 공매는 싸게 사는 기술보다 리스크를 줄이는 기술이 더 중요하다는 걸 배웠어요.

서류로 깨끗해 보여도 현장엔 전혀 다른 현실이 있을 수 있습니다. 입찰 전 하루만 투자해서 현장을 확인하고, 관리비나 점유 상태를 체크하는 습관을 들이세요.

공매는 ‘운’보단 ‘준비’가 좌우합니다. 다음 기회엔 철저히 조사하고, 리스크보다 확실한 가치를 보고 들어가려 합니다.