소형 아파트 투자 후 실제 수익률 계산기 적용 사례

 

소형 아파트 투자, 숫자로 따져보니 생각보다 현실적이었어요

요즘 부동산 시장이 조용해지면서 소형 아파트 투자를 고민하는 분들이 많죠. 특히 전용 20평 안팎의 신축 아파트는 초기자금이 적고, 전세나 월세 수요도 꾸준해서 ‘첫 투자처’로 딱 좋다는 이야기를 자주 들어요.

그래서 이번엔 실제 투자 사례를 기준으로 수익률 계산기를 적용해본 결과를 소개해드릴게요. 막연히 “좋다더라”가 아니라, 진짜 숫자로 확인한 이야기입니다.

 

 

 

1. 투자 대상은 전용 18평 소형 아파트

제가 살펴본 곳은 경기도 남부의 신축 아파트였어요. 입지는 역세권과는 살짝 거리가 있었지만, 전세 수요가 많고 학군이 괜찮아서 실거주+임대 둘 다 가능한 구조였습니다.

• 매입가: 2억 8천만 원
• 전세보증금: 1억 8천만 원
• 월세: 60만 원 (보증금 1천만 원)
• 대출: 5천만 원 (연이자 4.5%)
• 기타비용: 재산세·관리비 등 연 100만 원

이제 이 데이터를 실제 수익률 계산기에 대입해서 결과를 확인해볼게요.

2. 연 임대수익 계산

월세 60만 원 × 12개월 = 720만 원

여기서 대출이자와 세금 같은 고정비를 빼야 실제 수익이 나오죠.

• 대출이자: 5,000만 × 4.5% = 225만 원
• 세금 및 유지비: 100만 원

즉, 1년 동안의 순이익은 720만 – (225만 + 100만) = 395만 원

3. 실제 투자금 계산

소형 아파트는 전세보증금과 대출을 빼면 생각보다 적은 자기자본으로 시작할 수 있습니다.

• 총 매입가: 2억 8천만 원
• – 전세보증금: 1억 8천만 원
• – 대출금: 5천만 원
• = 순투자금: 5천만 원

이제 수익률을 계산해볼게요.

4. 수익률 계산기 적용 결과

연 순이익 395만 원 ÷ 실제 투자금 5,000만 원 × 100 = 7.9%

즉, 실질 수익률은 약 8% 수준이 나왔습니다. 은행 예금금리(3~4%)보다 두 배가량 높은 수익이죠.

항목	금액(원)	비고
매입가	280,000,000	전용 18평 신축
순투자금	50,000,000	전세+대출 제외
연 임대수익	7,200,000	월세 60만 × 12개월
총비용 (이자+세금)	3,250,000	이자 225만 + 세금 100만
연 순이익	3,950,000	수익률 약 7.9%

5. 수익률 계산 시 주의할 점

• 공실 리스크: 공실 1개월 발생 시 수익률 약 1% 하락
• 금리 변동: 대출금리 1%p 상승 시 순이익 약 10% 감소
• 관리비 누락: 월 10만 원 내외는 반드시 계산에 포함

 

 

이런 변수들을 반영하면 실제 수익률은 계산기에서 나온 수치보다 약간 낮아질 수 있어요. 그래도 연 6~7%대면 안정적인 투자로 볼 수 있습니다.

TIP: 수익률 계산은 ‘총 투자금 대비 순이익’이 기준이에요. 대출과 전세보증금을 뺀 실제 내 돈 기준으로 계산해야 현실적인 결과가 나옵니다.

6. 직접 써본 수익률 계산기 추천

요즘은 네이버 부동산이나 KB부동산 앱에서도 간단히 수익률 계산기를 제공해요. 입력 항목은 보통 아래 5가지만 있으면 충분합니다.

• 매매가
• 전세금 또는 월세
• 대출금 및 이자율
• 세금 및 유지비
• 보유기간

저는 ‘전월세 수익률 계산기’를 자주 사용하는데, 몇 번만 클릭해도 예상 수익률과 투자금 회수 기간이 바로 나와서 편리했어요.

 

 

7. 마무리 – 숫자로 확인하면 확신이 생깁니다

소형 아파트 투자는 감이 아니라 계산이 핵심이에요. “이 정도면 괜찮겠지”보단, 실제로 얼마가 남는지를 확인해보면 리스크를 훨씬 줄일 수 있습니다.

저 역시 이번 계산을 통해 ‘적은 돈으로도 꾸준한 현금흐름이 가능한 구조’라는 걸 직접 확인했어요. 부동산 투자에 관심이 있다면, 먼저 수익률 계산기로 내 자금 구조를 숫자로 시뮬레이션해보세요. 생각보다 현실적인 그림이 그려질 거예요.