경매 입찰 참여하면서 배운 초보자 경험담

처음 참여한 부동산 경매, 숫자보다 절차가 더 어렵더라구요

최근 부동산 경매에 처음 참여해보았습니다. 막연히 ‘시세보다 싸게 살 수 있다’는 생각으로 시작했지만, 막상 절차를 밟아보니 경매는 철저한 준비와 냉정한 판단이 필요한 시장이라는 걸 체감했습니다.

이번 글에서는 실제 경매 입찰에 참여하면서 겪었던 실전 경험담을 바탕으로 초보자가 꼭 알아야 할 포인트와 시행착오를 정리했습니다.

경매는 채권자가 채무자의 부동산을 법원을 통해 강제 매각하는 절차입니다. 즉, 일반 매매와 달리 ‘법원이 주도하는 공개 경쟁 입찰’ 형태죠.

즉, ‘싸게 사는 법’이 아니라 ‘법적 리스크를 감수하고 가치 있는 물건을 찾는 과정’에 가깝습니다.

처음에는 대법원 경매 사이트에서 ‘아파트’ 카테고리로 검색을 시작했습니다. 서울 외곽 지역의 25평형 아파트, 감정가 3억 원, 최저가 2억 1천만 원으로 나와 있었죠. 시세 대비 약 30% 저렴해 보여 관심을 가졌습니다.

이 과정을 통해 “실거주자가 있는 물건은 인도명령이 필요하다”는 점을 처음 알게 되었습니다. 즉, 입찰가보다 더 중요한 건 권리 분석이었죠.

입찰표 작성 시 가장 헷갈렸던 부분은 ‘입찰가 기입 위치’였습니다. 기입 실수로 무효 처리되는 경우도 많다고 하니, 법원 비치된 예시 양식을 반드시 확인하는 게 좋습니다.

오전 10시 입찰 마감이었는데, 9시 반부터 입찰자들이 줄을 서 있었습니다. 봉투를 제출하고 나면 단 10분 만에 입찰이 종료되고, 개찰이 시작됩니다.

제가 선택한 입찰가는 2억 4천만 원이었고, 총 12명이 참여했습니다. 결과는 낙찰 실패 — 최고가 입찰가는 2억 4천8백만 원으로, 단 800만 원 차이였습니다.

처음엔 아쉬웠지만, 나중에 확인해보니 그 물건은 명도(거주자 퇴거) 절차가 까다로워 결국 낙찰자가 6개월 이상 명도 지연을 겪었다고 합니다. 결과적으로는 ‘아깝지만 잘 피했다’는 생각이 들었습니다.

① 감정가만 보고 입찰가를 결정하는 것
감정가는 실제 시세보다 6개월~1년 전 기준일로 평가된 금액이라, 시세 변동을 반영하지 못합니다.
② 권리분석을 소홀히 하는 것
등기부와 임차인 현황을 제대로 확인하지 않으면, 낙찰 후 인도명령이나 소송비용이 추가로 발생합니다.
③ 명도비용을 계산하지 않는 것
점유자가 있을 경우, 자진퇴거를 유도하기 위한 비용(100만~300만 원)을 추가 예산으로 고려해야 합니다.

TIP: ‘싸게 낙찰’보다 ‘법적 리스크 없는 물건’을 선택하는 것이 진짜 초보자의 성공 포인트입니다.

직접 참여해보니, 경매는 ‘운’보다 데이터와 절차의 싸움이었습니다. 처음엔 긴장됐지만, 한 번 과정을 겪고 나니 다음에는 더 냉정하게 판단할 수 있을 것 같았습니다.

처음엔 “낙찰만 받으면 끝”이라 생각했지만, 실제로는 낙찰 이후 절차(소유권 이전, 명도, 세금)가 진짜 시작이었습니다.

경매는 남들이 두려워하는 시장일수록 기회가 많습니다. 하지만 그만큼 공부와 준비가 필요하죠.

만약 처음 도전한다면, 1~2회는 실제 입찰에 참여하지 않고 ‘참관 경험’으로 시작해보세요. 법원 분위기와 절차를 익히면 훨씬 부담이 줄어듭니다.

결국 경매는 “싸게 사는 법”이 아니라 “리스크를 줄이는 기술”이라는 걸 배웠습니다. 이 경험 덕분에 앞으로의 투자 판단 기준이 한층 단단해졌습니다.