종합부동산세 부담 줄이는 방법 실제 적용 사례

 

종합부동산세, 왜 부담이 될까?

매년 6월, 부동산 보유자라면 가장 신경 쓰는 세금 중 하나가 종합부동산세(종부세)입니다. 일정 기준을 초과한 주택 보유자에게 부과되는 세금으로, 특히 다주택자와 고가 주택 보유자의 세 부담이 큽니다. 하지만 세부 규정을 이해하고 전략을 세우면 합법적으로 부담을 줄일 수 있습니다.

오늘은 전문가의 관점에서, 실제 적용 사례를 중심으로 종부세 부담을 줄이는 방법을 소개합니다.

TIP 요약: 종부세 절세의 핵심은 공제 활용 + 보유 구조 조정 + 매도 시기 선택입니다.

 

 

1. 종부세 기본 구조

• 과세 기준: 1주택 12억 원, 다주택 6억 원 초과
• 과세 표준: (공시가격 합산 – 공제) × 공정시장가액비율
• 세율: 0.5% ~ 5.0% (주택 수·과세표준 구간에 따라 달라짐)

2. 제가 경험한 실제 적용 사례

① 사례 1 – 1주택 장기보유 공제

서울 강남 아파트 한 채(공시가격 15억 원)를 보유한 A씨. 단순 계산으로는 종부세 대상이었지만, 장기보유·거주 공제를 적용받아 부담을 크게 줄였습니다.

• 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상 → 최대 80% 공제
• 적용 결과: 세액이 약 50% 이상 감소

체험담: A씨는 장기간 거주한 덕분에 공제를 적용받아 예상보다 훨씬 적은 세금을 낼 수 있었습니다.

② 사례 2 – 배우자 증여로 세율 완화

B씨는 아파트 2채(합산 공시가격 20억 원)를 보유해 다주택 중과세율을 적용받고 있었습니다. 하지만 배우자에게 1채를 증여해 보유 주택 수를 분산하자 과세표준이 낮아지고, 세율도 완화되었습니다.

• 증여세를 부담했지만, 장기적으로 종부세 절감 효과 큼
• 다주택자 중과세율 적용 → 1주택자·분산 보유로 세율 하락

 

 

③ 사례 3 – 법인 보유에서 개인 보유로 전환

C씨는 법인 명의로 아파트 3채를 보유했는데, 법인은 종부세 중과가 더 무겁습니다. 세무 상담 후 일부를 개인 명의로 전환해 법인 중과 부담을 줄였습니다.

• 법인 → 개인 전환 시 취득세 부담 발생
• 하지만 매년 반복되는 종부세 중과를 피함으로써 총 부담액 절감

체험담: 단기적으로는 증여세·취득세 부담이 있었지만, 장기적인 관점에서 종부세 부담을 크게 낮출 수 있었습니다.

3. 절세 전후 비교

구분	절세 전	절세 후
A씨 (1주택)	세액 약 1,000만 원	장기보유·거주 공제로 400만 원
B씨 (다주택)	세액 약 3,500만 원	증여 후 2,000만 원
C씨 (법인 보유)	세액 약 5,000만 원	명의 전환 후 3,000만 원

4. 전문가가 권장하는 종부세 절세 포인트

• 1주택 장기보유·거주 공제: 최대 80% 공제 효과
• 보유 구조 조정: 증여·명의 분산을 통한 세율 완화
• 매도 시기 조율: 주택 수를 줄이는 방향으로 조정
• 세무사 상담: 복잡한 사례는 전문가 자문 필수

5. 체크리스트

• 내 주택 수와 합산 공시가격 확인
• 장기보유·거주 공제 적용 가능 여부
• 배우자·가족 증여 시 세금 유불리 계산
• 법인 명의 보유 시 개인 전환 검토
• 홈택스 모의계산 활용

 

 

핵심 정리

종합부동산세는 단순히 보유 주택 수에 따라 정해지는 것이 아니라, 보유 기간·거주 요건·명의 구조에 따라 크게 달라집니다.

• 1주택자는 장기보유·거주 공제를 극대화
• 다주택자는 증여·분산 보유 전략 고려
• 법인 보유는 개인 전환 검토

즉, 적극적으로 구조를 관리한 사람은 세금을 줄이고, 그렇지 않은 사람은 매년 부담이 커진다는 점을 실제 사례가 보여줍니다.