재개발 투자 지역, 지도에서 시작해 엑셀로 끝낸 선택 과정

 

재개발 투자, 지역 선택이 절반입니다

재개발 투자는 지도 한 장과 일정표 한 장에서 시작해요. 처음엔 용어도 복잡하고 단계도 많아 보이지만, 재개발 투자 지역을 고르는 기준만 잡히면 흐름이 보입니다. 오늘은 제가 실제로 재개발 투자를 준비하면서 거친 지역 선택 과정과 그 과정에서 느낀 현실 팁을 솔직하게 정리해볼게요.

 

 

 

1. 먼저 ‘단계’부터 체크했어요 (법·행정 단계)

현장 발품 전에, 구청 고시와 정비사업 공고로 단계부터 확인했습니다. 단계별 리스크와 기대치는 꽤 달라요.

• 정비구역 지정 전·추진위 단계: 사업 속도 불확실. ‘시간 리스크’ 큼, 프리미엄 낮음.
• 조합설립 인가 후: 추진동력 확보. 권리산정기준일 확인 필수.
• 사업시행 인가 후: 구체 설계·분담금 윤곽. 민원/소송 변수 확인.
• 관리처분 인가 후: 권리가액 확정, 분담금 가시화. 프리미엄 높지만 불확실성↓.
• 철거·착공: 공사 리스크, 자금 계획 점검 구간.

저는 처음부터 ‘속도’보다 예측 가능성이 높은 사업시행~관리처분 구간을 우선 후보로 삼았습니다.

2. 지도에서 좁히는 3가지 기준 (입지 필터)

지도만 켜도 걸러지는 기준이 있어요. 복잡해 보이지만, 결국 생활 입지예요.

• 교통: 도보 10~12분 내 지하철, GTX·광역버스·환승센터 예정 여부.
• 학군·생활: 초중고 밀집, 대형 상권·병원·공원 접근성.
• 직주근접: 업무지구 통근 시간(환승 포함 50분 이내) 확보.

지도에서 이 조건에 맞는 블록만 먼저 핀 찍어두고, 그다음에 사업 단계·분담금 자료를 붙였습니다.

3. 숫자는 이렇게 정리했어요 (매입가·분담금·총투자금)

현장에서 들은 말보다, 표 하나가 명확했습니다. 저는 항상 총투자금 = 매입가(권리가액+프리미엄) + 추정분담금 + 세금·비용으로 놓고 비교했어요.

 

 

항목	산식/기준	체크 포인트
매입가	권리가액 + 프리미엄	권리산정 기준일, 면적·평형 확정 여부
추정분담금	(총사업비 – 일반분양 수입) ÷ 조합원수	사업비 변동(이주·철거·금리·자재) 민감
세금·비용	취득세, 중개·법무, 이자	전매제한·중과·대출규정 확인

TIP: “분담금 낮다”는 말보다 관리처분 인가(또는 안) 자료에서 산식과 가정치(일반분양가·용적률·공사비)를 확인하세요. 가정치가 보수적으로 잡혔는지 체크하면 재개발 투자의 ‘숫자 흔들림’을 줄일 수 있습니다.

4. 후보 3곳을 이렇게 비교했습니다 (실제 체감)

아래는 제가 실제로 비교했던 가상의 예시 수치지만, 판단 프레임은 그대로 썼습니다.

구역	사업 단계	매입가(권리가액+P)	추정분담금	총투자금	입주시 추정 시세	단순 기대차익	체감 메모
A구역	사업시행 인가	5.6억	2.0억	7.9억	9.2억	+1.3억	속도 안정, 상권 우수
B구역	관리처분 인가	6.1억	1.7억	8.1억	9.0억	+0.9억	예측 용이, 프리미엄 높음
C구역	조합설립 인가	4.8억	2.5억	7.6억	9.5억	+1.9억	시간 리스크 있지만 잠재력

저는 A구역을 선택했어요. ‘가장 싸 보이는 곳’(C)이 아니라, 시간 리스크와 분담금 변동 리스크를 합쳤을 때 총 변동폭이 덜 출렁일 곳을 택했습니다. 재개발 투자 지역 선택에서 결국 제 멘탈을 지켜주는 건 ‘속도’와 ‘예측 가능성’이더라고요.

5. 발품 포인트 5가지 (현장에서 느낀 진짜 차이)

• 이주 공고 게시판: 일정 지연/변경 이력 체크.
• 상가 공실률: 이주 시작 전·후 공실 변화로 속도 감.
• 학교·통학 동선: 초등학교 통학로 안전/거리 체감(가족 수요 핵심).
• 야간 치안·소음: 저녁 9~11시 현장 소음/조도 확인.
• 버스 환승 동선: 지하철만 보지 말고 출퇴근 버스노선 체감.

6. 자금 시나리오를 3가지로 돌렸어요

같은 재개발 투자라도 금리·분담금·일반분양가에 따라 결과가 확 달라집니다. 저는 보수·중립·낙관 3가지로 계산해두고 중립 값만 믿었습니다.

시나리오	분담금 변동	금리	입주 시세	예상 IRR(개인 추정)
보수	+15%	고정 5.5%	-5%	2~3%
중립	+5%	5.0% → 4.0%	보합	4~5%
낙관	0%	하락 3.8%	+5%	6~7%

결론적으로 “낙관만 믿고 들어가면 후회한다”는 걸 한 번에 체감했습니다. 재개발 투자 지역 선택은 ‘최악을 버틸 수 있는가’를 먼저 보는 과정이더라고요.

 

 

7. 실제 경험에서 얻은 체크리스트 (짧고 강하게)

• 서류 3종 세트: 정비구역 고시, 사업시행/관리처분 인가문, 조합 총회 자료.
• 권리 산정일: 추가 취득·분할·증축 리스크 확인.
• 일반분양가 규제: HUG/지자체 심의 여부(분담금 직격탄).
• 전매·대출 규정: 재건축/재개발, 투기과열지구별 차이 체크.
• 소송·민원: 정보공개청구/의사록 등으로 분쟁 건 확인.

TIP: “프리미엄 낮아요”보다 총투자금과 자금 타임라인이 중요합니다. 계약(자기자본) → 이주·철거(중도금/이자) → 분담금 납부 → 잔금/입주까지 현금흐름을 월 단위로 박아 두면, 재개발 투자의 최대 리스크인 버티기를 통과할 수 있어요.

8. 마무리 – 숫자와 일정, 이 두 가지만 붙잡았습니다

저의 결론은 간단했습니다. 재개발 투자 지역은 ‘화려한 조감도’보다 현금흐름표와 공정표로 고른다. 한 줄 요약하면, “지도에서 시작해 엑셀로 끝난다”예요. 오늘 적어드린 프레임으로 본인의 후보지를 한 번 정리해보세요. 숫자와 일정이 또렷해질수록, 마음도 가벼워집니다.