공매 투자 절차와 주의사항, 경매보다 빠르지만 더 꼼꼼해야 하는 이유

 

공매 투자, 경매보다 빠르고 간단하지만 주의할 점이 있습니다

부동산 ‘공매’는 경매보다 접근이 쉽고 절차가 간단하다는 이유로 최근 개인 투자자들 사이에서 빠르게 늘어나고 있습니다. 하지만 절차가 단순한 만큼, 법적 검토와 권리 확인을 소홀히 하면 손실이 발생할 수 있는 투자 방식입니다.

이번 글에서는 공매 투자 절차부터 주의해야 할 핵심 포인트까지 전문가 시각에서 구체적으로 정리했습니다.

 

 

 

1. 공매란 무엇인가?

공매는 국세청, LH, 캠코(한국자산관리공사) 등 정부나 공공기관이 보유한 재산을 일반인에게 매각하는 절차를 말합니다.

즉, 경매가 법원의 강제 매각이라면 공매는 행정기관의 자발적 매각이라는 차이가 있습니다. 대부분의 공매는 ‘온비드(Onbid)’라는 온라인 플랫폼을 통해 진행됩니다.

2. 공매와 경매의 차이점

두 제도는 비슷해 보이지만 진행 주체와 낙찰 후 절차가 다릅니다.

구분	공매	경매
진행 기관	캠코·LH·국세청 등 공공기관	법원
입찰 방식	온비드(온라인 입찰)	법원 방문 입찰
대금 납부	낙찰 후 7일~30일 내 완납	법원 지정 기한 내 납부
권리분석	등기부 중심, 인수권리 존재 가능	법원 소멸주의, 권리 소멸 명확
점유자 명도	임의 협의 필요	법원 집행력 있음

즉, 공매는 절차가 빠른 대신 법원 보호장치가 약하다는 점을 기억해야 합니다.

3. 공매 투자 절차 단계별 정리

공매 절차는 경매보다 간단하지만, 각 단계마다 유의할 점이 있습니다.

① 공고 확인

먼저 온비드(Onbid.co.kr)에 접속해 매각 공고를 확인합니다. 공고에는 물건의 위치, 감정가, 입찰일, 보증금, 비고 사항 등이 기재되어 있습니다.

② 현장 조사

사진이나 서류만으로 판단하지 말고, 직접 현장에 방문해 주변 환경·건물 상태·임차인 유무를 확인해야 합니다.

TIP: 공매 물건은 ‘현 상태 매각’이 원칙이므로 하자나 점유 문제는 낙찰자가 모두 부담합니다. 현장 방문 없이 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

③ 입찰 참여 및 보증금 납부

입찰은 온비드 사이트에서 회원가입 → 공인인증서 등록 → 보증금 납부 순으로 진행됩니다. 보증금은 통상 최저입찰가의 10% 수준입니다.

입찰 후 낙찰에 실패하면 보증금은 2~3일 내에 자동 환불됩니다.

④ 낙찰 및 대금 납부

낙찰이 확정되면 공고에 명시된 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 보통 7일~30일 이내이며, 기한 내 미납 시 낙찰이 취소됩니다.

⑤ 소유권 이전 및 인도

대금 완납 후 매각결정통지서를 발급받고 해당 서류를 근거로 등기이전을 신청합니다. 단, 점유자가 있는 경우 명도 협의는 낙찰자가 직접 진행해야 합니다.

4. 실제 사례로 본 공매 투자 성공 케이스

서울 외곽 상가 건물 한 채가 공매로 진행된 사례입니다.

• 감정가: 3억 2천만 원
• 최저입찰가: 2억 2천만 원
• 낙찰가: 2억 4천만 원
• 임대수익: 월 120만 원

 

 

해당 투자자는 대출 1억 원을 활용해 자기자본 1억 4천만 원으로 매입했고, 연 순수익은 약 1,000만 원 수준(세후 약 3.5%)이었습니다. 시세 대비 25% 저렴하게 매입한 덕분에 2년 뒤 매도 시점에는 약 5천만 원의 시세차익까지 얻었죠.

5. 공매 투자 시 반드시 확인해야 할 주의사항

공매는 접근이 쉽지만, 몇 가지 위험 요소를 반드시 점검해야 합니다.

• 1) 권리분석: 공매는 ‘권리 소멸주의’가 아니므로 임차권, 유치권, 법정지상권 등이 그대로 남아 있을 수 있습니다.
• 2) 세금 체납: 체납처분 재산일 경우, 국세·지방세 미납분이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.
• 3) 점유자 명도: 강제집행이 불가능하므로 반드시 사전 협의 또는 인도 조건 확인이 필요합니다.
• 4) 대금 납부 기한: 공매는 연장 신청이 어렵기 때문에 자금 준비를 확실히 해두어야 합니다.

이 네 가지를 놓치면 낙찰 후 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 전문가가 조언하는 공매 투자 전략

• ① 등기부등본 + 건축물대장 + 토지이용계획원은 반드시 함께 열람
• ② 낙찰 전, 동일 물건의 최근 유찰 이력 확인으로 시세 판단
• ③ 명도 문제 발생 시, 인도명령 신청이 아닌 임의 협상으로 접근
• ④ 투자 목적에 따라 ‘수익형’ vs ‘시세차익형’ 물건 구분 필요

 

 

TIP: 공매는 절차가 빠른 대신 책임도 명확합니다. 계약 후 ‘하자 발견’이나 ‘권리오류’를 이유로 취소하기 어렵기 때문에 입찰 전 서류 검토가 경매보다 훨씬 중요합니다.

7. 마무리 – 공매는 기회이자 검증의 시험장

공매는 경매보다 정보 접근성이 높고, 낙찰 확률도 상대적으로 높습니다. 하지만 그만큼 투자자의 분석력과 책임감이 요구되는 영역이에요.

공매를 제대로 이해하면 ‘싸게 사는 투자’가 아니라 ‘안전하게 매입하는 전략’이 됩니다. 첫 공매 투자라면 작은 금액으로 절차를 익히고, 권리분석 경험을 쌓는 것부터 시작해보세요.

투자는 속도가 아니라 정확도입니다. 공매에서도 마찬가지죠.