건축물대장 열람, 이 포인트만 확인해도 리스크를 줄일 수 있습니다

 

건축물대장, 왜 꼭 확인해야 할까?

부동산 거래를 앞두고 등기부등본만 챙기고 건축물대장은 소홀히 하는 경우가 많습니다. 하지만 건축물대장은 건물의 ‘주민등록증’과 같은 서류로, 건물의 구조와 용도, 면적 등 기본적인 정보를 담고 있어 반드시 확인해야 합니다. 국토교통부 부동산종합공부시스템 자료(2023)에 따르면, 부동산 거래 분쟁 중 15%가 ‘건축물대장 정보와 실제 현황 불일치’에서 비롯되었습니다. 즉, 매매·임대 계약 전에 건축물대장을 확인하는 것만으로도 불필요한 리스크를 크게 줄일 수 있다는 의미입니다.

 

 

 

건축물대장 열람 방법

건축물대장은 오프라인과 온라인 모두에서 열람할 수 있습니다.

1. 온라인 열람

• 정부24(www.gov.kr) 접속 → 민원서비스 → 건축물대장 열람/발급
• 주소 입력 (시·군·구, 동·리, 지번)
• 열람은 무료, 발급은 소액 수수료 부과

2. 오프라인 열람

• 관할 시·군·구청 건축과 방문
• 해당 건물 주소로 열람 및 발급 신청

대부분의 경우 온라인 열람으로 충분하며, 정식 서류 제출이 필요할 때만 발급을 받습니다.

건축물대장 종류

건축물대장은 크게 두 가지로 구분됩니다.

• 표제부: 건물의 기본 정보(위치, 구조, 용도, 면적 등)
• 전유부: 구분소유 건물(아파트, 오피스텔 등)일 때 개별 호실의 상세 정보

예를 들어 아파트 매매 시에는 ‘전유부’를 꼭 확인해야 실제 전용면적, 구조, 용도가 계약 내용과 일치하는지 알 수 있습니다.

건축물대장에서 확인해야 할 핵심 포인트

처음 접하면 많은 항목 때문에 복잡해 보이지만, 사실 핵심 포인트 몇 가지만 짚어도 충분합니다.

1. 건물의 용도

- 아파트, 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 표시 - 실제 사용과 다르면 불법 용도 변경일 수 있음 - 예: 오피스텔을 주거용으로 쓰는데 건축물대장에는 근린생활시설로 기재 → 대출, 세금 문제 발생 가능

2. 건축 연도

- 준공연도로 건물 노후도 확인 가능 - 대출 심사나 안전진단, 재건축 가능성 판단의 기초 자료

3. 층수와 면적

- 지상층·지하층 구분, 연면적, 전용면적 표시 - 등기부등본 면적과 불일치 시 의심 필요

4. 불법 증축 여부

- 건축물대장에 기재되지 않은 구조물이 현장에 있으면 불법 증축일 가능성 - 이 경우 매매·임대 시 추후 철거 명령, 과태료 부담 가능

5. 소유 형태

- 단독 소유인지, 구분 소유인지 확인 - 상가·오피스텔의 경우 구분 소유가 맞는지 반드시 체크

 

 

사용자 경험담: 건축물대장 확인 덕분에 피한 사례

사례 A: “오피스텔 분양권을 계약하려 했는데, 건축물대장을 확인해 보니 ‘업무시설’로 등록되어 있었습니다. 주거용 대출이 불가능해 계약을 포기했는데, 덕분에 큰 손실을 피했습니다.” 사례 B: “상가 매입을 앞두고 건축물대장을 열람했더니 실제보다 면적이 적게 기재되어 있었습니다. 등기부등본과 대조해 보니 불법 증축이어서 결국 거래를 철회했죠.” 사례 C: “구옥 빌라를 계약하려 했는데, 건축물대장에 준공연도가 40년 전으로 나와 있었습니다. 노후로 인해 대출이 불가능하다는 사실을 미리 알아보고 투자 계획을 수정할 수 있었습니다.”

공신력 있는 기관 권장사항

국토교통부 ‘부동산거래 관리지침(2022)’은 매매·임대차 계약 시 반드시 건축물대장 확인을 권고합니다. 특히 용도, 면적, 층수 등 기본 정보는 계약서 내용과 반드시 일치해야 하며, 불법 증축 여부도 체크해야 한다고 명시되어 있습니다.

 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 건축물대장과 등기부등본 차이는?

- 건축물대장: 건물의 물리적·행정적 정보 - 등기부등본: 건물의 권리 관계(소유권, 근저당 등)

Q2. 건축물대장만 보고 소유자 확인 가능한가?

아니요. 소유자는 등기부등본에서 확인해야 합니다.

Q3. 건축물대장과 현황이 다르면?

불법 증축 가능성이 크므로 반드시 관할 지자체 건축과에 확인해야 합니다.

핵심 정리

건축물대장은 건물의 신분증과도 같습니다. - 온라인(정부24) 또는 오프라인(시·군·구청)에서 열람 가능 - 표제부와 전유부로 나뉨 - 용도, 면적, 준공연도, 층수, 불법 증축 여부 확인 필수 공신력 있는 기관 자료와 실제 사용자 사례에서도 확인되듯이, 건축물대장을 제대로 확인하는 것만으로도 불필요한 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 앞으로 부동산 거래를 앞두고 있다면, 등기부등본뿐 아니라 건축물대장도 반드시 함께 확인하시길 권장드립니다.