전월세 계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트

 

전월세 계약, 왜 꼼꼼한 확인이 필요할까?

전월세 계약은 단순히 방을 빌리는 절차가 아니라, 수천만 원에서 억대에 이르는 자금을 맡기는 법적 행위입니다. 따라서 계약 과정에서 작은 실수가 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 대한법률구조공단 보고서(2023)에 따르면, 임대차 분쟁 중 약 30%가 계약 체결 단계에서의 부주의로 발생했습니다. 즉, 계약 전 체크리스트를 숙지하고 꼼꼼히 확인하는 것만으로도 상당수의 위험을 예방할 수 있습니다.

 

 

① 등기부등본 확인

가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. - 소유자 확인: 계약 상대방이 진짜 소유자인지 반드시 확인해야 합니다. - 근저당권, 압류, 가압류: 을구에 채권 설정이 있는 경우 보증금 회수 위험이 있습니다. 사례: 실제로 A씨는 집주인이라 소개받은 사람과 계약했으나, 등기부등본상 소유자는 다른 인물이었습니다. 결국 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입었습니다.

② 임대인의 신분 및 권한

- 개인 소유일 경우 → 신분증과 등기부등본 대조 - 공동 소유일 경우 → 공동 소유자 전원의 동의 필요 - 법인 소유일 경우 → 법인등기부등본 및 위임장 확인

③ 전입세대 열람

관할 주민센터에서 발급 가능한 ‘전입세대 열람’을 통해, 해당 주택에 이미 세입자가 있는지 확인해야 합니다. 이미 확정일자를 받은 세입자가 있다면 후순위가 되어 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

④ 확정일자와 전입신고

계약을 마친 후 반드시 확정일자를 받고 전입신고를 해야만 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다. 확정일자와 전입신고가 세입자의 ‘최우선 변제권’을 보장하는 핵심 절차입니다.

⑤ 계약서 주요 조항

계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 핵심 항목은 다음과 같습니다.

• 임대인·임차인 인적 사항
• 임대 목적물 표시(주소, 호수, 면적 등)
• 보증금 및 월세 금액, 지급 방법
• 계약 기간
• 중도 해지 조건
• 관리비 내역(포함·불포함 항목 명시)
• 특약 사항 (수리 책임, 반려동물, 원상복구 조건 등)

TIP: 특약은 구두 합의보다 반드시 계약서에 명문화해야 합니다.

 

 

⑥ 관리비 및 추가 비용 확인

- 관리비 항목(전기, 수도, 가스, 인터넷, 청소비 등)을 상세히 확인 - 일부 임대인은 월세를 낮게 책정하고 관리비를 과도하게 부과하기도 합니다.

⑦ 임차권등기명령 제도

계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못했을 때 활용할 수 있는 제도입니다. 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하면서 보증금을 보호할 수 있습니다.

⑧ 중개업소 확인

부동산 계약은 반드시 공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전합니다. - 개설 등록 여부 확인 (국토부 공인중개사사무소 검색 시스템 활용) - 중개대상물 확인·설명서 교부 여부 확인

⑨ 임대차 3법 숙지

- 계약갱신청구권제: 세입자가 원하면 1회에 한해 2년 계약 연장 가능 - 전월세상한제: 갱신 시 임대료 인상률 연 5% 제한 - 전월세신고제: 보증금 6천만 원, 월세 30만 원 초과 시 반드시 신고 이 법률을 숙지하면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

⑩ 실제 현장 점검

계약 전 반드시 현장을 방문해 상태를 확인해야 합니다. - 벽, 바닥, 천장 누수 여부 - 전기, 수도, 가스 정상 작동 여부 - 가구·가전 상태 확인 (기존 하자 사진 촬영 보관 권장) 사례: 한 세입자는 계약 후 입주했는데 보일러가 고장 나 있었습니다. 계약서에 수리 책임이 명확히 기재되어 있지 않아 임차인이 수리비를 부담해야 했습니다.

공신력 있는 기관 권장사항

국토교통부의 ‘주택임대차 표준계약서’와 한국소비자원의 임대차 가이드라인은 계약 시 반드시 다음을 강조합니다.

• 등기부등본 확인
• 확정일자 및 전입신고
• 임대차계약서 특약 명문화

이는 실제 분쟁 사례에서도 가장 중요한 보호 장치로 확인됩니다.

체크리스트 요약

1. 등기부등본 확인 (소유권·저당권·압류 여부)
2. 임대인 신분 및 권한 검증
3. 전입세대 열람으로 기존 세입자 확인
4. 확정일자·전입신고 필수
5. 계약서 주요 조항 및 특약 확인
6. 관리비·추가 비용 검증
7. 중개업소 등록 여부 확인
8. 임대차 3법 숙지
9. 현장 점검 및 하자 기록

 

 

핵심 정리

전월세 계약은 단순한 서류 절차가 아니라, 수천만 원을 지키는 법적 장치입니다. - 등기부등본과 임대인 권한 확인으로 권리관계를 명확히 하고 - 확정일자와 전입신고로 보증금을 보호하며 - 계약서 특약과 현장 점검으로 분쟁을 예방 공신력 있는 기관의 가이드와 실제 사례에서도 입증되었듯, 계약 전 체크리스트만 꼼꼼히 지켜도 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 안전한 전월세 생활을 위해 오늘 소개한 체크리스트를 반드시 기억하시길 권장드립니다.