소형 아파트 투자 수익률 계산하는 방법

 

소형 아파트 투자, 수익률 계산이 먼저입니다

부동산 투자에서 가장 기본이자 핵심은 수익률 계산입니다. 특히 전용 25평 이하 소형 아파트는 초기 자금 부담이 적고, 전세·월세 수요가 꾸준해 수익형 부동산으로 인기가 높습니다. 하지만 실질 수익률을 계산하지 않고 단순 시세 차익만 기대한다면, 수익 구조를 오해할 수 있습니다.

한국부동산원(2024)에 따르면 전국 소형 아파트의 평균 매매가 대비 전세가율은 75% 수준이며, 평균 임대수익률은 약 3.8%로 조사되었습니다. 이번 글에서는 소형 아파트의 투자 수익률 계산 공식과 실제 예시를 통해, 투자 전 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 정리했습니다.

 

 

 

1. 기본 개념 – 수익률 계산의 3가지 유형

소형 아파트 투자 수익률은 단순히 월세 수입만 보는 것이 아니라, 총 투자금 대비 순이익을 기준으로 나눕니다. 대표적으로 아래 세 가지 수익률 지표가 사용됩니다.

• ① 단순 임대수익률 = (연 임대수입 ÷ 매입가) × 100
• ② 실질 수익률 = [(연 임대수입 - 연간 유지비) ÷ 실제 투자금] × 100
• ③ 총 투자 수익률 = [(매각 차익 + 누적 임대수익 - 세금·비용) ÷ 투자금] × 100

즉, 단순히 월세만 계산하는 것은 ‘표면 수익률’이며, 세금·대출이자·관리비 등을 반영해야 ‘실질 수익률’이 나옵니다.

2. 실제 사례로 보는 수익률 계산

① 투자 조건

• 매입가: 2억 8천만 원
• 전세보증금: 1억 8천만 원
• 월세: 60만 원 (보증금 1천만 원)
• 대출: 5천만 원 (연 4.5%)
• 기타 비용: 재산세, 유지보수비, 중개수수료 포함 연 100만 원

② 연 임대수입 계산

월세 60만 원 × 12개월 = 720만 원

③ 순수 투자금 계산

• 총 매입가 2.8억 원
• – 전세보증금 1.8억 원
• – 대출 0.5억 원
• = 순투자금 0.5억 원 (5천만 원)

④ 연 이자 및 유지비 공제

• 연 이자: 5,000만 원 × 4.5% = 225만 원
• 유지비(세금 포함): 100만 원
• 총 비용: 325만 원

⑤ 실질 수익률 계산

연 순이익 = 720만 원 – 325만 원 = 395만 원

실질 수익률 = (395만 ÷ 5,000만) × 100 = 7.9%

즉, 이 조건의 소형 아파트는 연 7~8%의 실질 수익률을 기대할 수 있습니다. 이는 현재 은행 예금금리(3~4%) 대비 약 2배 수준의 수익률입니다.

 

 

항목	금액(원)	비고
매입가	280,000,000	소형 아파트 (전용 18평)
순투자금	50,000,000	전세금+대출 제외 후
연 임대수입	7,200,000	월세 60만 × 12개월
총 비용	3,250,000	이자+세금+유지비
연 순이익	3,950,000	수익률 약 7.9%

3. 투자 수익률 분석 시 고려해야 할 변수

• 공실 리스크: 공실 1개월 발생 시 수익률 약 0.6~1% 하락
• 대출 금리: 금리 1%p 상승 시 순수익 약 10% 감소
• 세금 요인: 보유세, 양도세, 종부세 등 실제 부담 포함해야 함
• 시세 상승률: 연 3% 상승 시, 3년 후 매각차익 약 2,500만 원 예상

TIP: 수익률 계산 시 ‘보증금+대출’을 제외한 실제 투자금 기준으로 계산해야 현실적인 수익률이 나옵니다.

4. 소형 아파트 투자 시 수익률을 높이는 3가지 전략

1. ① 역세권 + 신축 위주로 선택: 공실 위험이 낮고 임대료 유지율이 높음
2. ② 관리비 절감 구조 확인: 세대 수가 많은 단지는 관리비 절감 효과 큼
3. ③ 리모델링 후 월세 전환: 보증금 조정 및 월세 상승으로 연 수익률 극대화

 

 

5. 마무리 – 수익률 계산이 투자 판단의 출발점

소형 아파트 투자는 진입장벽이 낮지만, 수익 구조를 정확히 계산해야 안정적인 수익을 유지할 수 있습니다. 표면 수익률(임대료 ÷ 매입가)만 보는 것이 아니라, 실질 수익률과 리스크 요인까지 감안해야 합니다.

투자는 언제나 숫자에서 출발합니다. 오늘은 단순 시세가 아닌, 나의 실제 투자금 기준으로 진짜 수익률을 계산해보세요. 그 숫자가 바로 현명한 투자 판단의 기준이 됩니다.